房地产市场供需的主要挑战是区域不平衡


2019-01-23 06:57:33 明豪棋牌 明豪棋牌
岁末年初,房地产市场的走向引起市场高度关注,特别是在地方政府先后出台一系列调控政策的背景下,2019年的房地产市场面临颇多挑战。上海(...
岁末年初,房地产市场的走向引起市场高度关注,特别是在地方政府先后出台一系列调控政策的背景下,2019年的房地产市场面临颇多挑战。上海(楼盘)交通大学 城市治理研究院陈杰教授在接受 经济时报记者采访时指出,2018年房地产市场总体上实现了平稳发展,长期看,住房供需已经基本平衡,主要的挑战是区域不平衡,大城市住房还有一定短缺,中小城市过剩,以及居民之间住房不平等现象严重,少数家庭拥有多套房,但也有不少家庭还是住房严重困难。
  问:2018年刚刚过去,您如何看待2018年房地产行业的发展?
  陈杰:房地产业在错综复杂的国内外宏观局面下,在自身市场修正机制和政策叠加冲击的相互博弈中,总体上实现了平稳发展,十分难得。在销售较为冷淡的背景下,明豪棋牌:投资没有下滑反而继续增长接近2位数,甚至还显著超过2017年。市场预期得到扭转,房价一定涨、大城市房价一定涨等迷思幻想都在一步步被打破。
  问:2018年的房地产,有没有什么亮点让您印象深刻?
  陈杰:本轮政策调整以来,中央保持很强的定力,一刻不放松,对一些地方试图规避楼市调控的企图,一冒头就打,贯彻楼市调控政策的持续性、稳定性非常坚决,十分难得。中央所提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”精神,正在深入人心和赢得越来越多的拥护,并落实在各级政府部门切实的政策行动中,在市场、在老百姓(603883,股吧)心目中赢得信任。
  问:自2017年初国家发布限购限贷令后,楼市逐渐呈现出冰火两重天状态。面对严峻的政策调控、巨大的资金和库存压力,单一的住宅模式显然无法成为房企唯一的利润驱动力。因此,推动地产业务多元化势在必行,您认为,哪些房地产行业会是新蓝海?
  陈杰:即使没有调控,房地产行业也已经从增量时代进入存量时代,租赁市场的发展势在必行,也有天时地利与人和。长租公寓虽然本年内遇到一些风波和成长期的痛苦,现有的一些模式也确实需要调整和纠正,但仍然大有前途,利国利民。此外,房地产与互联网技术、大数据技术、人工智能技术、生物识别技术、新材料清洁能源等的结合,都还方兴未艾,可以为居住生活、商业办公、零售消费、亲子活动、社交娱乐创造更多更舒适的体现,还有很广阔的空间。房地产自身在金融创新方面的空间也很大。
  问:有观点认为,当前我们每年1.2%的城镇化率,意味着有1600万人口进入城市里面,以人均40平方米计算,就有6.4亿平方米需要新建,再加上原来城市里本身还没有房住的人,每年10亿平方米的住房建设远远不能满足当前 对住房的需求,这就决定了 的房地产行业还有很长的路要走,因此房地产依然是最好的行业,对此观点您如何看待?
  陈杰:把人均40平方米的标准套在新进城人员的住房需求上,过于夸张和乐观了。即使这样,现有城镇常住人口的人均住房面积已经达到36平方米或还要多,本身还没有房住的人已经被平均在这个数字中。即使考虑城市更新和老房子替换的需求,乐观点算大约每年4亿平方米(按照存量面积的2%折旧率来计算),“10亿平方米的住房建设总量还远远满足不了需求”是个站不住的说法。总量上来说,住房供需已经基本平衡。很多中小城市已经出现住房过剩,一家两三套住房的比例很高。现在主要的挑战是区域不平衡,大城市住房还有一定短缺,中小城市过剩;居民之间住房不平等现象严重,少数家庭拥有多套房,但也有不少家庭还是住房严重困难。
  问:您认为,2019年我国房地产行业会面临哪些挑战?为使2019年房地产业继续健康稳定发展,您有哪些建议?
  陈杰:国内、国际宏观经济市场还是有比较大的风险性,楼市也会出现比较大的区域加速分化风险,相当一些2016-2017年楼市高点时候高价买地的房企,可能会有资金链断裂的破产风险。政策本身是否能继续稳定或发生调整,尤其在一些财政压力的城市中,还是有一定不确定性。
  为保持房地产业健康稳定发展,建议政府对房地产政策要加强定力,保持稳定性、一致性、连续性。一定不要再把楼市工具化,用楼市去解决经济问题、金融问题,这超出了楼市的能力范围,也异化了楼市。房地产业就该只做好房地产业自身的事情。在市场价格调节机制充分发挥作用的环境下,逼迫房企苦练内功,让房企、购房者、银行等市场参与者认识到市场机制也会在楼市起作用,才会有风险意识、才会成熟起来。

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